Защита прав участников долевого строительства
/ФОТО: свободные источники/
подготовлено прокурором отдела по надзору за соблюдением законодательства в финансово-бюджетной сфере управления по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Пермского края Хафизовой Т.С.
Для участников долевого строительства, права которых нарушены заведомо недобросовестными действиями застройщика, законодательством установлены гарантии защиты их прав, законных интересов и имущества (ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон № 214-ФЗ).
В соответствии с гражданским законодательством в судебном порядке возможны следующие способы защиты прав обманутых дольщиков.
Так, если застройщик задерживает ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, дольщик вправе в зависимости от степени готовности объекта, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать признания в судебном порядке права собственности на объект незавершенного строительства.
Кроме того, в случае нарушения застройщиком предусмотренных договором сроков передачи дольщику объекта строительства возмещению в судебном порядке по иску дольщика подлежат неустойка и убытки.
К убыткам, например, могут быть отнесены расходы дольщика по договору об оказании услуг по подбору квартиры, расходы на приобретение другой аналогичной квартиры по более высокой цене, арендная плата и т.п.
Размер неустойки (пеней) при этом составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки.
Также в силу ст. 9 Закона № 214-ФЗ имеется несколько способов расторжения договора участия в долевом строительстве жилья.
В частности, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора если срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца. В судебном порядке договор может быть расторгнут, если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику.
При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).
В случае банкротства застройщика дольщики вправе в зависимости от ситуации предъявить денежные требования, требования о передаче жилого помещения конкурсному управляющему в рамках дела о банкротстве в силу положений Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
В свою очередь, при признании застройщика несостоятельным (банкротом) действующим законодательством разработан механизм восстановления прав граждан-участников долевого строительства публичноправовой компанией «Фонд развития территорий» (далее - Фонд).
Указанной организацией по ходатайству субъекта РФ принимается решение о финансировании достройки объекта либо о выплате возмещений участникам строительства на условиях софинансирования из бюджетов различных уровней.
Выплата возмещения гражданам осуществляется на основании соответствующего решения Фонда до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика по заявлению дольщика (ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»).
Возмещение выплачивается в размере рыночной стоимости жилого помещения, определенной на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения, но не менее уплаченной цены договора.
Также Фондом в случае банкротства застройщика при определенных условиях может быть принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.
В этом случае Фонд субъекта РФ становится приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче ему соответствующих имущества и обязательств.
Если для строительства застройщик привлекает денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках, то на этих счетах средства дольщиков для оплаты по договорам блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Если происходит расторжение, прекращение или односторонний отказ одной из сторон от договора, внесенные на счет эскроу денежные средства возвращаются дольщику и (или) банку, предоставившему кредит на оплату цены договора.
Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн руб. после представления вкладчиком в Агентство по страхованию вкладов копии договора такого счета эскроу (ст. 6, 8, 9 ч. 1, 3 ст. 13.2 Федерального закона от 23.12.2003 №2 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках РФ»).