Сколько стоит аварийное жилье, выкупаемое муниципалитетом при расселении дома?
/ФОТО: свободные источники/
подготовлено заместителем начальника отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Пермского края Костицыной Е.С.
Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ). В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
В соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные споры по делам о взыскании выкупной цены за изымаемое жилое помещение рассматриваются с обязательным участием прокурора.
При определении выкупной стоимости суды руководствуются требованиями части 7 статьи 32 ЖК РФ и включают в выкупную стоимость изымаемого помещения:
- рыночную стоимость жилого помещения, в которую не включаются произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению ;
- рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;
- все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием.
Само по себе отсутствие самостоятельных требований о взыскании убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поступивших от сторон, при рассмотрении вопроса о взыскании возмещения за изымаемое для государственных и муниципальных нужд, не исключает обязанность суда определить размер возмещения в полном объеме, в том числе поставить на обсуждение и установить размер убытков, которые понесет собственник в связи с изъятием жилого помещения и взыскать данную сумму в пользу собственника при удовлетворении требований об изъятии жилого помещения.
В настоящее время суды определяют выкупную стоимость с учетом убытков, компенсации непроведенный капитальный ремонт, даже если соответствующие требования в исковом заявлении отсутствуют.
При этом следует отметить, что судебная практика при определении компенсации за непроведенный капитальный ремонт учитывается только те работы, которые прямо перечислены в статье 166 ЖК РФ. Суд сверяет перечень работ, указанных в отчете об оценке и в статье 166 ЖК РФ.
Так по делу по иску Н. к администрации г. Перми судебная коллегия исключила из размера возмещения стоимость ремонта стен, перегородок, перекрытий, полов, окон, дверей, отделочные работы, ремонт внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств, прочие работы, указав, что данные работы отнесены к текущему содержанию дома или не включено в перечень работ, проведение которых предусмотрено за счет средств капитального ремонта.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения может быть определена на основе отчета об оценке либо на основании результатов судебной экспертизы, причем в данных документах должны быть указаны все составляющие выкупную стоимость части, их не отражение влечет отмену принятых судебных актов.
По указанному основанию кассационным судом общей юрисдикции были отмены судебные акты, принятые по иску органа местного самоуправления к гражданину о взыскании выкупной цены, поскольку оценивая заключение судебной экспертизы, судами не учтено, что предметом исследования по нему являлась исключительно рыночная стоимость изымаемого жилого помещения. В данном случае при выкупе спорного жилого помещения рыночная стоимость доли собственника квартиры в общем имуществе многоквартирного дома и стоимость его доли в земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом, экспертом не определялись и не рассчитывались, что нарушает права собственника на равноценное возмещение. Эксперт исходил из того, что доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме лишена самостоятельной (отдельно от права собственности на квартиру) оборотоспособности. Между тем стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, стоимость доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом должны учитываться при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения.