Защита прав участников долевого строительства

- Каковы результаты реформы законодательства в сфере защиты прав участников долевого строительства?

- Участие в долевом строительстве многоквартирных домов является одним из основных способов удовлетворения потребностей граждан в жилье, несмотря на существующие риски того, что сроки ввода в эксплуатацию объекта в силу различных причину могут увеличится или, вообще, объект не будет достроен. Причины нарушения сроков строительства объектов, а также не завершения строительства могут быть различными, начиная от несовершенной экономической модели строительства объекта, неэффективного менеджмента, заканчивая нецелевым использованием денежных средств участником строительства, злоупотреблением полномочиями. Так, например, в прошлом году были осуждены к реальным срокам лишения свободы по ч. 2 ст. 201, ч. 4 ст. 159 УК РФ генеральный директор и член совета директоров ООО «КамстройИнвест», являвшегося застройщиком 12 объектов, расположенных на территории Пермского района в с. Лобаново. Застройщиком данных объектов в последующем стал  созданный в рамках дела о банкротстве в отношении ООО «КамстройИнвест» ЖСК «Первый Пермский Микрорайон».

Проводимая в 2018-2019 гг. реформа отказа от прежней схемы долевого строительства и перехода к проектному финансированию направлена, прежде всего, на исключение случаев недобросовестного поведения застройщика.

Так, проектное финансирование предполагает использование эскроу счетов как способа учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику после завершения строительства многоквартирного дома.

Таким образом, участник долевого строительства уплачивает цену договора уже не застройщику (не на его счета), а на специальный счет в банке, у застройщика нет доступа к этим деньгам до момента, пока он не построит дом и не передаст квартиру дольщику, в случае невыполнения застройщиком обязанности передать права на квартиру банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства.

На сегодняшний день более 100 объектов на территории Пермского края, а это свыше 1 000 тыс. кв. м. жилой площади строятся по новым правилам с использованием эскроу счетов. Более того, с начала реализации проектного финансирования на территории региона введено в эксплуатацию 8 объектов, построенных с использованием счетов эскроу.

- Однако проблемные объекты и «обманутые» дольщики никуда не исчезли? Что будет с ними? Каким образом будут защищены их права?

- На территории нашего региона расположено 57 проблемных объектов, а это более 4 тысяч граждан, так и не получивших свои квартиры.

Вышеуказанные объекты стали проблемными еще задолго до перехода на проектное финансирование.

Федеральным законодательством предусмотрен механизм защиты прав участников долевого строительства тех проблемных объектов, застройщики которых признаны банкротами.

Так, созданный Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства при наличии ходатайства региона принимает решение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов или выплаты возмещения гражданам.

Наиболее активно работа фонда по принятию таких решений началась в прошлом году.

На сегодняшний день наблюдательным советом Фонда принято решение о достройке 18 объектов, расположенных на территории нашего региона. Достраивать объекты будет созданный в 2020 году региональный фонд.

Более того, по ряду объектов фондом уже заключены договоры с подрядчиками на обследование объекта и разработку проектно-сметной документации.

По 17 объектам Фондом принято решение о выплате компенсации гражданам.

Таким образом, на территории региона по 35 проблемных объектам приняты решения.

- А что делать гражданам тех объектов, которые не признаны банкротами? Как будут восстановлены их права?

- Властями ряда субъектов Российской Федерации предусмотрены собственные механизмы защиты прав граждан таких объектов.

И наш регион не стал исключением. В прошлом году в региональное законодательство внесены изменения, предоставляющие возможность уполномоченной организации:

выдавать целевые займы для завершения строительства проблемного объекта застройщику, который не признан банкротом;

выдавать целевые займы инвестору на исполнение его обязательств перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве, договору инвестирования в строительство жилых и нежилых помещений в проблемном объекте при условии направления денежных средств на завершение строительства проблемного объекта путем их перечисления поставщикам товаров, работ, услуг, связанных с завершением строительства проблемного объекта;

инвестировать в строительство свободных от прав третьих лиц жилых и нежилых помещений в проблемных объектах;

приобретать права требования по договорам участия в долевом строительстве у застройщика, по договорам уступки (цессии) по договорам участия в долевом строительстве у инвестора.

В августе прошлого года советом директоров Акционерного общества «Пермское агентство инвестиционного жилищного кредитования», 100% участия в котором принадлежит Пермскому краю, принято решение о согласии на совершение сделки по предоставлению целевого займа инвестору для достройки проблемного объекта, расположенного в г. Перми по ул. Пушкарской, 142. На сегодняшний день строительство объекта находится в завершающей стадии. Ввод объекта в эксплуатацию планируется в этом году.

Следует отметить, что не все проблемные объекты, застройщики которых не признаны банкротами, будут достраиваться с применением региональных мер.

Так, 4 застройщика достраивают объекты за счет собственных средств, ещё по 1 объекту властями региона в Фонд направлено ходатайство об инициировании процедуры банкротства.

Резюмируя вышесказанное, хочется отметить, что на сегодняшний день реформа законодательства в сфере защиты прав участников долевого строительства, а именно переход к проектному финансированию, имеет весьма положительные результаты.

Старший прокурор отдела по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики управления по надзору за исполнением федерального законодательства Норваткина Наталья Ивановна